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在美國洛杉磯,爾灣的別墅算貴的嗎?

編輯:天一編輯部   2019-06-20 04:31:38       來源:天一房產網   557

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  提到美國洛杉磯,我們通常說的有三個概念:洛杉磯市、洛杉磯縣、大洛杉磯地區,這三個地區的關系是:洛杉磯市是隸屬洛杉磯縣的一個城市,洛杉磯縣是隸屬于大洛杉磯地區。如果拿大洛杉磯地區來比較,無論是舊金山、還是圣何塞等擁攬知名好學區的地區,房價已經在美國均處于前列,毫無疑問秒殺爾灣,因此在本文中我們指洛杉磯縣來說。


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  爾灣,加州著名的優秀學區城市。在這里,你會發現在新社區的開盤盛況中,常常是華人擠爆頭。時間再久一點,你會看到,在覆蓋整個爾灣的著名的四大公立高中(現在是五大)里,華人比例勝過白人!中國虎爸虎媽們搶房搶到國外學區不是吹的。“好學區”才是在爾灣買房的大概率目標。

  

  先來看看目前爾灣房價處于怎樣的狀態。

  

  爾灣買房,基本上選擇的都是以別墅形態為主。這里社區規劃從建市的時候就已經開始,環境、規劃、治安在美國都屬于翹楚。目前中位數達100萬,基本上符合要在爾灣買個像樣的學區房,需要100萬美金這樣的說法。


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  爾灣市場上最早年份的房源都隨爾灣市建立的時間段開始,1970-1990年代的房產比較主流,主要分布在爾灣的中部偏西,3房以上的別墅房價在100萬上下浮動(以下選擇的均是3房以上別墅):


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  1970-1980年建的市場在售別墅


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  1980-1990年建的市場在售別墅

  

  最老牌的別墅區在我心目中是屬于擁有“美國老克拉情結”人士的首選。一些老別墅雖然經過一些重新的裝修,內部看上去更為現代化,同樣無法改變我這心里這頑固的印象。當然這些別墅價格也不菲,如Turtle Rock龜巖山的別墅中位數就可以達到155萬美金,市場上放量也不多,上至300萬美金大約可以買個1990年代的別墅,來感受下這氣場。

  

  Zillow上隨隨便便找了套300萬的:420平方米室內面積,占地1456平方米,5房6衛的雙層獨棟別墅!


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  實木家具在這么大的空間就不會顯得沉重,好扎實的幸福感……小編真的不想醒來……

  

  關于此類豪宅就不再YY了,對于爾灣的大部分潛在客戶來講,適合中產階級選擇、甚至適合中國人口味的,基本就分布在90年代以后、尤其是新建的社區了,我們來繼續:

  

  1990-2000年代的房產價格可以說是上了一個臺階,分布也更側重到爾灣北部地區,這個時代建造的房產,在面貌上更為煥然一新,美國別墅的保養品質不錯,因此也是目前選擇二手房中比較理想的房齡。當然,也鮮為再見到100萬美金以下的房子了。


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  1990-2000年建的市場在售別墅

  

  到了2000年以后的十年,房源分布更出現兩極化,新建的房產除了向北部轉移,能在老牌社區附近新建的房產,突顯出“老牌”的價值來,房價開始向140-150萬美金沖刺。而北部的主力房價則平穩在110-120萬左右。


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  2000-2010年建的市場在售別墅

  

  而在2010年以后,爾灣北部偏東地區開始集合了美國眾多知名開發商聯合開始開發此地,打造全新的社區。知名的Lennar等大開發商均在其中,大量新房開始建設,得益于爾灣的聲名遠播、學區教育品質的穩定、美國房產市場回暖的大背景,在此購房的華人大幅上升,選擇新社區、更為現代、成熟的生活環境的客戶不乏其人,眾多房產僅在1-2年內即告售完。


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  2010年至今建的市場在售別墅

  

  由于這部分地區新建房產比較密集,以至于新開設的第五大公立高中Portola High也是覆蓋了這片地區的,師資力量有部分是從之前的“四大”集合過去,但目前尚未計入各類評分因此暫時看不到實際成績。


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  在這些美國本土杰出的開發商的共同努力下,成熟、便捷、豐富的配套及可滿足多樣需求的多類型物業集成了氣場驚人的新興爾灣居住區,其中橙縣大公園的房產擁有目前全世界最大的公園系統、是爾灣最受矚目的開發項目之一。它處于整個橙縣的中心,被前市長Larry Agran稱為“爾灣的心臟和靈魂”。

  

  在洛杉磯,爾灣的別墅算貴的嗎?

  

  2005年,全美最大開發商萊納以6.5億美元拍得大公園的土地,并將近1/3的面積用于建設公園。

  

  橙縣公園的占地面積約1,400英畝,是紐約中央公園的兩倍,在全美大型社區規劃中排名第九。

  

  目前,大公園的規劃相繼落實,如:運動公園(已開放)、高爾夫球場俱樂部(2019年春天建成開放)、野生動物走廊(今年破土動工)、The Pools(2017年已開放)等;

  

  周邊項目社區配套一流,全美知名頂級教育資源,如著名的爾灣聯合學區、加州大學爾灣分校等。項目位于獲獎連連的Irvine Unified學區之內。包括Canyon View小學,Jeffrey Trail中學,以及Potolar High、Northwood High等。

  

  占據絕佳的地理位置,周邊多個大型購物中心,如爾灣光譜中心、南海岸購物中心等。倡導綠色的生態環境以及環保的社區理念。


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  整個橙縣大公園的開發,緊鄰大公園周邊,在以萊納公司、William Lyon Homes為首的全美10余家頂級房產開發商,共將建造9000余戶住宅、138英畝社區公園。大公園住宅社區,也被正式列為爾灣城市規劃第51號區域。大公園社區目前是全美最具標桿性大型新房社區。

  

  社區均獲得眾多社區建設及規劃大獎:全美最佳生活獎,年底最佳社區,最佳可持續社區獎,年度大型規劃社區獎。

  

  在洛杉磯,爾灣的別墅算貴的嗎?

  

  一期:Pavilion Park(一年前已售完)

  

  二期:Beacon Park(已售完)

  

  三期:Parasol Park(已售完)

  

  四期:Cadence Park(2018年開盤,銷售過半)

  

  五期:Novel Park:4月開盤,分為7個社區,擁有聯排、獨立屋


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  回到爾灣別墅在洛杉磯算不算貴這個話題。

  

  爾灣的房產從比較老的建筑到全新開發的社區,其實一直延續著“社區規劃”的命脈,無論懷舊還是現代,都可圈可點,也絕對是加州可以給到一個安心生活的理想宜居地,它的成熟度和大小環境的和諧,不是一蹴而就的。而它的學校也是在加州屈指可數,因為基本上公立高中都能達到9-10分(滿分)這樣優秀的程度。因此它絕對可以滿足中國客戶的主要剛需。

  

  相比美國南部的休斯頓、奧蘭多等城市,爾灣并不是短期升值的“投資型”資產,自住的需求大于租賃投資,保值價值大于升值性能。有些人覺得爾灣房子貴,可能是拿它和美國其他投資型城市的房價及同類物業做了比較,而忽略了它的學區價值和市場特點,也忽略了它“保值”的戰略性地位;也有可能是參考了洛杉磯的“發展中城市”如奇諾(別墅中位價51.3萬),或者更小些的鉆石吧(別墅中位價73.2萬)、核桃市(別墅中位價78萬),但是,又忽略了當地的經濟產業背景和規劃的差距……

  

  參照物不同,得出的結論自然千差萬別。最終我們的選擇,都還是會回到從自身經濟實力、置業目的出發,經過理智的審判和喜好的鞭策,通向我們理想中的住宅。


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